Ein Urteil des EuGH brachte ein Umdenken in der umsatzsteuerlichen Behandlung von ausländischen Vermietern mit sich. Wurde in der Vergangenheit in solchen Fällen mit österreichischer Umsatzsteuer abgerechnet, kommt es seit Jahresanfang 2022 zum Übergang der Steuerschuld.

Beim Europäischen Gerichtshof (kurz EuGH) war ein Verfahren anhängig (sog Rechtssache Titanium), in welchem ein ausländischer Vermieter ein in Österreich gelegenes Grundstück mit Ausweis von Umsatzsteuer vermietet hatte. Dieses Gerichtsurteil bewirkt, dass ausländische Unternehmer ohne eigenes Personal an der Betriebsstätte im Inland bei Geschäftsraumvermietung zum Übergang der Steuerschuld wechseln müssen und daher keine Umsatzsteuer mehr in einer Rechnung für die Vermietung ausweisen dürfen. Die Vorsteuerbeträge müssen in der Folge im Wege des besonderen Erstattungsverfahrens geltend gemacht werden und nicht mehr in einer „normalen“ USt-Voranmeldung.

Das Finanzministerium hat auf diese neue Rechtsprechung des EuGH bereits reagiert und die USt-Richtlinien per Jahresanfang 2022 geändert. Ab 1.1.2022 gelten demnach jene Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück besitzen und steuerpflichtig vermieten, nur dann als inländische Unternehmer, wenn sie im Inland bzw bei der Immobilie über eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung verfügen, das zu autonomem Handeln befähigt.

Nur mehr in solchen Fällen können in Österreich bei Ausübung der allgemeinen Option für Geschäftsraumvermietungsfälle steuerpflichtige Umsätze vorliegen und die dabei anfallende USt muss vom Vermieter im Rahmen einer UVA gemeldet und an das Finanzamt bezahlt werden. Hier ein Überblick zur aktuellen Rechtslage ab 2022 je nach Fallgruppe, sofern es sich um KEINEN inländischen Vermieter handelt (keine Änderung bei Vermietung durch inländische Unternehmer!):